DM 28 ottobre 2025: obbligo colonnine di ricarica negli edifici - tutto quello che devi sapere entro il 3 giugno 2026

A partire dal 3 giugno 2026, in Italia entreranno in vigore nuove regole che cambieranno il modo in cui progettiamo, costruiamo e gestiamo gli edifici. Il Decreto Ministeriale del 28 ottobre 2025 (DM 28/10/25) introduce l'obbligo di dotare determinate categorie di edifici di un numero minimo di punti di ricarica per veicoli elettrici. Condomini, uffici, centri commerciali, hotel, parcheggi aziendali: la transizione verso la mobilità elettrica non è più una scelta, ma una prescrizione di legge.

In questo articolo analizziamo nel dettaglio cosa prevede il decreto, quali edifici sono coinvolti, quali sono le scadenze da rispettare e, soprattutto, come prepararsi per tempo evitando sanzioni e costi di intervento last-minute.

📋 In questo articolo:
• Cos'è il DM 28/10/2025 e perché è importante
• Quali edifici sono obbligati ad adeguarsi
• Quante colonnine bisogna installare (tabelle ufficiali)
• Scadenze: 1/1/2025, 1/1/2030 e 3/6/2026
• Le esclusioni previste dalla normativa
• Come Pony Power può aiutarti a rispettare la legge

1. Cos'è il DM 28 ottobre 2025 e cosa cambia

Il DM 28/10/2025, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 283 del 5 dicembre 2025, aggiorna le metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici e introduce prescrizioni vincolanti per le infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici. Si inserisce in un quadro normativo già avviato dal DLgs 48/2020 (recepimento della Direttiva europea EPBD) e sostituisce le disposizioni precedenti, ridefinendo gli obblighi in modo più preciso e strutturato.

La novità più rilevante rispetto alla normativa precedente riguarda gli edifici non residenziali esistenti: per la prima volta, anche gli immobili già costruiti e non sottoposti a ristrutturazione sono tenuti a installare un numero minimo di punti di ricarica, entro scadenze definite.

2. A quali edifici si applica il decreto

Il DM 28/10/25 definisce l'ambito di applicazione in base a tre variabili principali:

• Tipo di intervento (nuova costruzione, ristrutturazione importante, edificio esistente);
• Destinazione d'uso dell'edificio (residenziale o non residenziale);
• Tipo di parcheggio (interno/adiacente; ad accesso pubblico o privato).

2.1 Edifici non residenziali

Rientrano in questa categoria tutti gli immobili che non sono abitazioni a uso continuativo (civili, rurali) né case per vacanze o fine settimana. Quindi: uffici, stabilimenti produttivi, hotel, centri commerciali, supermercati, parcheggi pubblici e privati, aeroporti, ospedali e molto altro.

Il decreto si applica a questi edifici in tre scenari:

• Edifici nuovi o sottoposti a ristrutturazione importante, con più di 10 posti auto → obbligo immediato con le soglie della Tabella A;
• Edifici esistenti (anche senza ristrutturazione), con più di 20 posti auto → obbligo entro le scadenze della Tabella B (1/1/2025) e Tabella C (1/1/2030).

2.2 Edifici residenziali

Per gli edifici residenziali nuovi o sottoposti a ristrutturazione importante con più di 10 posti auto, il decreto richiede la predisposizione di tubi corrugati per consentire la futura installazione di colonnine. Non è quindi richiesta l'installazione immediata delle colonnine, ma la realizzazione dell'infrastruttura di canalizzazione.

I tubi corrugati devono essere conformi alle norme CEI EN 61386 e CEI EN 50626, con diametro minimo di 25 mm se posti all'interno delle strutture murarie, e di 90 mm se interrati.

2.3 Il tipo di parcheggio conta

Per gli edifici non residenziali, il numero di punti di ricarica richiesti varia a seconda che il parcheggio sia ad accesso pubblico (centri commerciali, supermercati, aeroporti) o ad accesso privato (parcheggi aziendali per dipendenti, flotte). I parcheggi privati richiedono generalmente un numero leggermente superiore di punti di ricarica.

3. Quanti punti di ricarica bisogna installare

Il decreto distingue tra due tipologie di colonnine:

• Tipologia A: ricarica in corrente alternata (AC), potenza ≥ 7,4 kW con almeno 32 A per ogni fase
• Tipologia B: ricarica in corrente continua (DC), potenza ≥ 50 kW

Il numero minimo di punti di ricarica varia in base a tre fattori: tipo di intervento edilizio (nuovo/ristrutturazione/esistente), numero di posti auto e tipo di accesso al parcheggio. I parcheggi ad accesso pubblico (centri commerciali, supermercati, aeroporti, hotel) richiedono generalmente un numero inferiore rispetto ai parcheggi ad accesso privato (parcheggi aziendali per dipendenti, flotte). Di seguito le tabelle complete tratte dal decreto.

Tabella A - Edifici NON RESIDENZIALI nuovi o sottoposti a ristrutturazione importante

Soglia minima di applicazione: più di 10 posti auto nel parcheggio interno o adiacente.

Nuovo edificio

Posti autoParcheggio accesso PUBBLICOParcheggio accesso PRIVATOTipo A (AC ≥7,4 kW)Tipo B (DC ≥50 kW)Tipo A (AC ≥7,4 kW)Tipo B (DC ≥50 kW)11 ÷ 202—3—21 ÷ 1002 per ogni 20 posti—3 per ogni 20 posti—101 ÷ 2502 per ogni 50 posti13 per ogni 50 posti1251 ÷ 5002 per ogni 50 posti23 per ogni 50 posti2501 ÷ 10002 per ogni 50 posti33 per ogni 50 posti3> 10002 per ogni 50 posti43 per ogni 50 posti4

Ristrutturazione importante

Posti autoParcheggio accesso PUBBLICOParcheggio accesso PRIVATOTipo A (AC ≥7,4 kW)Tipo B (DC ≥50 kW)Tipo A (AC ≥7,4 kW)Tipo B (DC ≥50 kW)11 ÷ 201—2—21 ÷ 1001 per ogni 20 posti—2 per ogni 20 posti—101 ÷ 2501 per ogni 50 posti—2 per ogni 50 posti—251 ÷ 5001 per ogni 50 posti12 per ogni 50 posti—501 ÷ 10001 per ogni 50 posti22 per ogni 50 posti1> 10001 per ogni 50 posti32 per ogni 50 posti2

Tabella B - Edifici NON RESIDENZIALI esistenti (anche senza ristrutturazione) - entro il 1/1/2025

Soglia minima di applicazione: più di 20 posti auto nel parcheggio interno o adiacente.

Posti autoParcheggio accesso PUBBLICOParcheggio accesso PRIVATOTipo A (AC ≥7,4 kW)Tipo B (DC ≥50 kW)Tipo A (AC ≥7,4 kW)Tipo B (DC ≥50 kW)21 ÷ 1001 per ogni 20 posti—1 per ogni 20 posti—101 ÷ 5001 per ogni 50 posti—1 per ogni 50 posti—501 ÷ 10001 per ogni 50 posti11 per ogni 50 posti1> 10001 per ogni 50 posti21 per ogni 50 posti1

Tabella C - Edifici NON RESIDENZIALI esistenti (anche senza ristrutturazione) - entro il 1/1/2030

Stessa soglia della Tabella B (>20 posti auto). Questi sono i valori più elevati che gli edifici esistenti dovranno raggiungere entro il 2030.

Posti autoParcheggio accesso PUBBLICOParcheggio accesso PRIVATOTipo A (AC ≥7,4 kW)Tipo B (DC ≥50 kW)Tipo A (AC ≥7,4 kW)Tipo B (DC ≥50 kW)21 ÷ 1002 per ogni 20 posti—3 per ogni 20 posti—101 ÷ 2502 per ogni 50 posti13 per ogni 50 posti1251 ÷ 5002 per ogni 50 posti23 per ogni 50 posti2501 ÷ 10002 per ogni 50 posti33 per ogni 50 posti3> 10002 per ogni 50 posti43 per ogni 50 posti4

Tabella D - Equivalenze ammesse dal decreto

Obbligo previstoInstallazione equivalente accettata10 punti Tipologia A1 sistema Tipologia B1 sistema Tipologia B10 punti Tipologia A (solo accesso privato)2 sistemi Tipologia B1 sistema carica ultraveloce ≥ 150 kW4 sistemi Tipologia B1 sistema carica ultraveloce ≥ 350 kW

Le equivalenze offrono una flessibilità progettuale importante, soprattutto per i grandi parcheggi dove può essere preferibile concentrare la potenza in pochi fast charger ad alta capacità piuttosto che distribuire molti punti AC.

4. Requisiti tecnici obbligatori

Oltre al numero minimo di punti di ricarica, il DM 28/10/25 stabilisce requisiti tecnici precisi che ogni impianto deve rispettare:

• Smart charging - Le infrastrutture devono supportare la ricarica di tipo V1G (modulazione della potenza in funzione della rete) o, quando il quadro normativo sarà completo, anche il V2G (Vehicle-to-Grid, in cui il veicolo può restituire energia alla rete).

• Sicurezza antincendio - Devono essere adottate soluzioni progettuali che limitino la propagazione degli incendi all'interno dell'edificio e nelle aree limitrofe.

• Sicurezza degli operatori - L'installazione deve garantire la sicurezza durante le operazioni di manutenzione e soccorso.

• Registrazione sulla Piattaforma Unica Nazionale (PUN) - I gestori di infrastrutture ad accesso pubblico devono registrare i punti di ricarica sulla PUN.

💡 Smart charging: perché è rilevante
La funzionalità V1G permette di modulare la potenza di ricarica in base alle condizioni della rete elettrica e alle esigenze dell'utente. Questo è fondamentale per evitare sovraccarichi nelle ore di punta e può consentire l'accesso alle sperimentazioni ARERA sulla ricarica in fascia notturna e festiva, con tariffe più vantaggiose.

5. Le scadenze da non perdere

ScadenzaTipo di edificioObbligo3 giugno 2026Tutti gli edifici soggetti al DMEntrata in vigore del decreto1 gennaio 2025 (Tabella B)Non residenziali esistenti con >20 postiPrimo set di punti di ricarica1 gennaio 2030 (Tabella C)Non residenziali esistenti con >20 postiAumento punti di ricarica (valori Tabella C)ImmediatoEdifici nuovi / ristrutturazione importanteRispetto Tabella A già in fase progettuale

Attenzione: la scadenza del 1/1/2025 per gli edifici esistenti potrebbe essere prorogata dal Ministero (MASE) qualora non vengano apportate le necessarie modifiche entro il 3 giugno 2026. Tuttavia, il consiglio è di non attendere gli ultimi mesi: la progettazione, l'approvazione e l'installazione di impianti di ricarica richiedono tempo.

6. Le esclusioni: chi è esente dall'obbligo

Il DM 28/10/25 prevede alcune eccezioni. Gli obblighi non si applicano quando:

• L'edificio è di proprietà di una PMI (piccola o media impresa, con meno di 250 dipendenti e fatturato annuo ≤ 50 milioni di euro) ed è da essa occupato.
• Per edifici nuovi o in ristrutturazione, la domanda di permesso a costruire è stata presentata entro il 10 marzo 2021.
• Il costo delle installazioni di ricarica supera il 7% del costo totale della ristrutturazione importante.
• Le infrastrutture di canalizzazione necessarie si basano su microsistemi isolati e comportano problemi sostanziali per la rete locale.
• Si tratta di edifici pubblici già conformi alle disposizioni del DLgs 257/16.

Si consiglia comunque una verifica caso per caso con un professionista abilitato, dato che l'applicabilità delle esclusioni dipende da fattori specifici del singolo immobile.

7. Come prepararsi: i passi da seguire

Che tu sia un amministratore di condominio, un imprenditore, un progettista o un property manager, questi sono i passi concreti per rispettare il decreto in modo ordinato ed efficiente:

1. Verifica la categoria del tuo edificio: residenziale o non residenziale? Nuovo, in ristrutturazione o esistente?
2. Conta i posti auto del parcheggio interno o adiacente: superi la soglia di 10 o 20 posti?
3. Verifica se rientri in una delle categorie di esclusione (PMI, permesso pre-2021, ecc.)
4. Affidati a un professionista per la progettazione dell'impianto: tipo e numero di colonnine, potenziamento del quadro elettrico, smart charging.
5. Pianifica l'investimento e valuta le agevolazioni fiscali disponibili (es. Superbonus, detrazioni per ristrutturazioni).
6. Procedi con l'installazione con un partner certificato, rispettando i requisiti tecnici del DM.

8. Pony Power: il partner per la tua infrastruttura di ricarica

Pony Power è specializzata in servizi e soluzioni di mobilità elettrica e supporta privati, aziende, condomini e pubbliche amministrazioni in ogni fase del progetto:

• Fornitura di colonnine di ricarica AC e DC (wallbox, stazioni pubbliche, fast charger, ultra-fast charger)
• Progettazione degli impianti di ricarica nel rispetto di tutte le normative vigenti, incluso il DM 28/10/2025
• Installazione e manutenzione affidate a tecnici qualificati e certificati
• Software di monitoraggio e contabilizzazione delle ricariche per il controllo in tempo reale dei consumi e la gestione delle flotte

Con Pony Power puoi affidarti a un unico interlocutore che ti segue dalla valutazione normativa iniziale fino all'attivazione dell'impianto e alla sua gestione nel tempo. Ogni progetto viene studiato sulle specifiche esigenze del cliente, garantendo il rispetto delle scadenze normative e l'ottimizzazione dell'investimento.

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9. Domande frequenti (FAQ)

Il mio condominio è obbligato a installare colonnine di ricarica?

Se il condominio è di nuova costruzione o sottoposto a ristrutturazione importante e ha più di 10 posti auto nel parcheggio interno o adiacente, sì. In questo caso il decreto richiede la predisposizione dei tubi corrugati per tutti i posti auto (non necessariamente l'installazione immediata delle colonnine). Per i condomini esistenti non in ristrutturazione, non c'è al momento obbligo diretto, ma è fortemente consigliato prepararsi per tempo.

Cosa succede se non mi adeguo entro le scadenze?

Il mancato rispetto degli obblighi previsti dal DM 28/10/2025 può comportare sanzioni amministrative e la difficoltà di ottenere agibilità o certificazioni energetiche per l'edificio. Inoltre, in caso di ispezioni o compravendita immobiliare, la non conformità rappresenta un elemento penalizzante.

Le colonnine devono essere smart (con connessione internet)?

Sì. Il decreto impone che tutte le infrastrutture di ricarica installate siano in grado di supportare la ricarica intelligente V1G, ovvero la modulazione della potenza in funzione delle condizioni della rete. Questo significa che non sono ammesse semplici prese di corrente o wallbox di base senza capacità di comunicazione.

Posso installare un unico fast charger al posto di più colonnine AC?

Il decreto prevede tabelle di equivalenza (Tabella D): 1 sistema di Tipologia B (DC ≥ 50 kW) equivale a 10 punti di Tipologia A (AC ≥ 7,4 kW). Questa flessibilità è pensata per i grandi parcheggi dove è preferibile concentrare la potenza in pochi punti ad alta capacità piuttosto che distribuire molte prese AC.

Conclusioni

Il DM 28 ottobre 2025 segna un punto di svolta nella regolamentazione della mobilità elettrica in Italia. Non si tratta più solo di incentivi e agevolazioni: ora c'è un obbligo normativo chiaro, con scadenze precise e requisiti tecnici dettagliati.

Per chi gestisce edifici non residenziali (e.g. uffici, centri commerciali, hotel, parcheggi aziendali) è fondamentale agire subito. La pianificazione di un impianto di ricarica richiede tempo per la progettazione, l'ottenimento delle autorizzazioni e l'esecuzione dei lavori. Chi inizia oggi avrà molta più serenità rispetto a chi aspetterà il 2026.

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Fonti normative: DM 28/10/2025 (G.U. n. 283 del 5/12/2025) - DLgs 48/2020 - DLgs 257/16 - DPR 412/93

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